空き家が売れない本当の理由と、壊す以外の出口【山口県】

こんなお悩み、ありませんか。

• 不動産屋さんに持っていったら「これは難しいですね」と言われて、それきりになっている
• 売りに出して1年たつのに、問い合わせが1件も来ない
• 「うちの家は、もう価値がないのかな」と、あきらめかけている

一つでも当てはまるなら、この記事はあなたのために書きました。

読み終わるころには、次の3つが分かります。

1. 売れないのは家のせいではなく、買う人の側に理由がないだけ、ということ
2. 売れない理由は4つに分かれて、どれもあなたの努力で変えられるものではないこと
3. 壊す以外に、4つの出口があること

難しい言葉は使いません。ゆっくり読んでみてください。

はじめまして。株式会社Glennの、しらかわだいき です。

山口県で空き家のご相談を受けていると、「不動産屋さんに難しいと言われた」という言葉をいちばんよく聞きます。でも、僕はそこで「価値がない」とは思いません。売れないことと、家に値打ちがないことは、別の話だからです。

山口県で、空き家や古くなったアパートを買い取って、壊さずに直して、次に住む人へ貸しています。2026年9月の時点で15戸を持ち、14戸に入居していただいています。古い戸建てを3軒、自分たちで直して貸してきました。

この記事では、空き家が売れない理由を4つに分けて、国の調査と法律の条文で確認します。そのうえで、壊す以外にどんな出口があるかを並べます。

結論：売れないのは家のせいではなく、買う人の側に理由がないからです

家が売れるのは、買う人が「この値段なら、自分にとって得だ」と思えたときだけです。

その判断が止まる場所は、だいたい4つに分かれます。

お気づきかもしれませんが、4つとも「家が悪い」という話ではありません。買う人にとって、理由が足りないという話です。

そして、この4つは、借りる人の判断とは別ものです。買い手が付かない家に、借り手が付くことがあります。僕の場合は、それで3軒直してきました。

山口県では、5軒に1軒近くが空き家です

まず、ご自分だけの話ではないことを、数字で見ておきます。

出典：山口県の空き家率｜山口県（令和5年住宅・土地統計調査）／令和5年住宅・土地統計調査 基本集計結果｜総務省統計局

全国では、空き家は900万2千戸。そのうち、貸家用でも売却用でも別荘でもない、いわゆる「使い道が決まっていない空き家」が385万6千戸あります。

そして、国土交通省の調査に、こういう数字があります。

出典：令和6年空き家所有者実態調査 結果のポイント｜国土交通省

売りに出していても、約7割は1年たっても空き家のままだ、ということです。

売れないのは、あなたの家だけではありません。ここは、はっきり申し上げておきます。

売れない理由①　場所（家ではなく、土地の話）

山口県の空き家の増え方を、県の公表資料で並べてみます。

出典：山口県の空き家率｜山口県

25年で、住宅の総数は約1.15倍にしかなっていません。ところが空き家は、70,500戸から140,700戸へ、およそ2倍になっています。

家は建ち続けているのに、住む人がそれに追いついていない。これが、地方で家が売れない土台です。

ですから、同じ築年数・同じ広さの家でも、駅や学校やスーパーから遠いというだけで、買う人の数が一気に減ります。

これは、持ち主の努力で動かせるものではありません。掃除をしても、値段を下げても、その地域で家を探している人の数は増えないからです。

ただし、買う人と借りる人では、見ている場所が違います。買う人は「30年後にいくらで売れるか」を気にします。借りる人は「今、家賃に見合うか」だけを見ます。ここに、まだ道が残っています。

売れない理由②　建て替えができない土地かもしれません

「再建築不可」という言葉を聞いたことがあるかもしれません。

これは、今の家を壊してしまうと、そこに新しい家を建てられない土地のことです。買う人からすると、自分の好きな家を建てられない土地になります。

根拠は、建築基準法の第43条です。

建築物の敷地は、道路に二メートル以上接しなければならない。

出典：建築基準法 第43条｜e-Gov法令検索

ここでいう「道路」は、日常語の道とは違います。同じ法律の第42条で、原則として幅が4メートル以上のものと決められています。

つまり、次の2つの両方を満たしていないと、建て替えが難しい土地になります。

出典：建築基準法 第42条・第43条｜e-Gov法令検索

国の調査では、空き家をそのまま持ち続けている理由として「再建築不可（道路付けの悪さなど）」を挙げた世帯が6.9%ありました。数としては多くありませんが、当てはまる場合は売却の価格に一番大きく効きます。

売れない理由③　家の中の荷物と、家の傷み

買う人がいちばん嫌がるのは、実は建物の古さではありません。家の中身です。

国土交通省の調査では、相続された空き家について、次のことがわかっています。

• 7割を超える家が、1980年（昭和55年）以前に建てられている
• 7割を超える家に、腐りや壊れが見られる（部分的なものを含む）
• 空き家になったきっかけは、58.3%が「持ち主の死亡」

出典：令和6年空き家所有者実態調査 結果のポイント｜国土交通省

亡くなったあとに空き家になった家は、暮らしがそのまま残ります。家具、布団、食器、写真、そして仏壇。

同じ調査で、空き家を持ち続けている理由として、「家財などの処理が困難」が21.6%、「仏壇など他に保管場所がないものがある」が21.6%挙がっています。

出典：令和6年空き家所有者実態調査 報告書 図表3-45｜国土交通省

持ち主が困っていることは、そのまま買う人の負担になります。買う人は「この片付けを自分がやるのか」と考え、そこで手が止まります。

ここは、僕たちが引き取る場合は事情が変わります。荷物はそのままで大丈夫です。片付けは僕たちの仕事のうちだからです。残しておきたい物があれば、先にお聞きします。

売れない理由④　価格と手間（「断られた」への答え）

最後は、売る側からは見えにくい理由です。

不動産会社が売買を仲介するとき、報酬は成約したときの手数料です。売買の金額が小さいほど、手数料も小さくなります。

一方で、やることは金額に関係なく、ほぼ同じだけ発生します。

ですから「これは難しいですね」と言われたのは、多くの場合、家に値打ちがないという意味ではありません。その会社の仕事の形に合わなかった、という意味です。

そして、持ち主の側にも手間が残ります。国の調査で、空き家を持ち続ける理由の上位に挙がっているのは、この2つでした。

出典：令和6年空き家所有者実態調査 報告書 図表3-45｜国土交通省

壊すにはお金が要る。売ろうとすると手間が要る。だから動けない。この足踏みは、とても自然なことだと思います。

なお、持ち続けているあいだも、土地と建物には毎年の税金がかかります。税金のしくみは空き家の税金はいくら？固定資産税が上がる本当の条件に、解体費用の相場は空き家の解体費用の相場と、壊す前に確かめることにまとめました。

壊す以外の出口は、4つあります

では、売れないとわかったあと、どうするか。壊す以外に、4つの道があります。

2の空き家バンクは、山口県が市町のバンクをまとめて案内しています。相談の窓口も、県と19の市町それぞれにあります。

出典：山口県空き家ポータルサイト｜山口県／空き家相談窓口のご案内｜山口県

4つのどれが向くかは、家の状態と、ご家族の事情で変わります。選び方の全体像は空き家を処分したい方へ（壊す・売る・貸す・引き取りの選び方）に、1ページにまとめています。

僕が「売れない家」を直して貸している理由

ここからは、少しだけ僕の話をさせてください。

僕が買っているのは、買い手が付かなかった家です。前の持ち主にとっては、困りごとだった家です。

その家を引き取って直すと、まず、持ち主の困りごとがなくなります。

次に、その家に新しい人が住みます。親御さんが建てた家、おじいちゃんおばあちゃんが暮らした家が、壊されずに、次の家族の暮らしの場所になります。思い出が、次の人に受け継がれていく。僕はこれを「思い出のバトン」と呼んでいます。

そして、その家から毎月の家賃をいただくことで、僕は妻と息子にご飯を食べさせていくことができます。

この3つが一度に叶うので、僕はこの仕事を続けています。

僕のところにも、何件もご相談にいらっしゃいましたが、お断りした家もあります。家の半分が植物に飲み込まれそうになっていて、かなり山の中にあり、借りて住む人が見込めない家でした。泣く泣く、お断りしました。

それでも、基本は積極的に取り組みたいと思っています。相談するだけ、気軽にしてみてください。

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この記事の参考資料

• 山口県の空き家率｜山口県
• 令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果｜総務省統計局
• 令和6年空き家所有者実態調査｜国土交通省
• 同 結果のポイント（PDF）｜国土交通省
• 同 報告書（PDF・図表3-45）｜国土交通省
• 建築基準法（第42条・第43条）｜e-Gov法令検索
• 山口県空き家ポータルサイト｜山口県
• 空き家相談窓口のご案内｜山口県