空き家の固定資産税はいくら？「6倍になる」の本当の条件を、山口で空き家を直して貸している大家が条文で確認しました

こんなお悩み、ありませんか。

• 親の家が空き家になってから、毎年届く税金の紙を見るたびに、なんとなく不安になる
• 「空き家にしておくと税金が6倍になる」と人から聞いて、あわてている
• 本当はいくらかかるのか、誰に聞けばいいのか分からない。難しい説明は苦手

一つでも当てはまるなら、この記事はあなたのために書きました。

読み終わるころには、次の3つが分かります。

1. 空き家の税金は、住んでいたときと同じ計算で、急に上がるものではないこと
2. 「6倍」と言われる話の本当の中身と、上がるとしたらどんなときか
3. 壊すと税金が下がる、とは限らないこと

難しい言葉は使いません。ゆっくり読んでみてください。

はじめまして。株式会社Glennの、しらかわだいき です。

山口県で、空き家や古くなったアパートを買い取って、壊さずに直して、次に住む人へ貸しています。

2026年9月の時点で15戸を持ち、14戸に入居していただいています。古い戸建てを3軒、自分たちで直して貸してきました。

この仕事をしていると、空き家をお持ちの方から、同じ2つの質問を何度も受けます。

「空き家の税金って、いくらかかるんですか？」

そして、こちらです。

「空き家を放置すると、固定資産税が6倍になるんでしょう？」

不安になって、あわてて解体の見積もりを取った方もいらっしゃいます。

ただ、この説明は正確ではありません。

法律の条文と国の資料をそのまま読むと、倍率も、そうなる条件も、世の中で言われているものとは違います。

この記事は、僕が条文と国の公表資料だけを根拠にして、実際のところを整理したものです。落ち着いて次の判断をするための材料として、お使いください。

結論：6倍ではなく、上限まで上がっても約4.2倍です

先に、世の中で言われていることと、条文に書いてあることを並べます。

順番に、条文で確認していきます。

まず、空き家の固定資産税はいくらか（計算のしくみ）

固定資産税は、土地と建物のそれぞれに、市町村が決めた「評価額」をもとにかかります。

出典：固定資産税｜総務省／地方税法（抄）｜国土交通省

つまり、空き家だからといって特別な税金がかかるわけではありません。住んでいたときと同じ計算です。

ご自分の家の実額は、毎年4〜6月ごろに届く納税通知書の「課税明細書」に、土地と建物それぞれの評価額と税額が書いてあります。ここに書かれている金額が、今の税金です。

では、なぜ「6倍」と言われるのか。ここからが本題です。

「6倍」という数字は、どこから来たのか

出どころは、住宅用地特例という仕組みです。

人が住むための建物が建っている土地は、税金が軽くなるように決められています。

地方税法第349条の3の2に、こう書かれています。

出典：地方税法（抄）｜国土交通省

つまり、200平方メートルまでの部分は、本来の6分の1の金額をもとに税金が計算されている、ということです。

この「6分の1」が外れると、もとの6倍の金額をもとに計算することになる。

これが「6倍になる」と言われている理由です。

ただし、ここには続きがあります。

特例が外れるのは「勧告」を受けたときです

同じ条文には、特例の対象から外れる土地が書かれています。外れるのは、次の2つです。

• 空家法第13条第2項により、所有者に対して勧告がされた「管理不全空家等」の敷地
• 空家法第22条第2項により、所有者に対して勧告がされた「特定空家等」の敷地

出典：地方税法（抄）｜国土交通省

どちらにも「勧告がされた」と書かれています。ここが、いちばん誤解されている部分です。

空き家になっただけでは、特例は外れません。「特定空家に指定されたら外れる」という説明も見かけますが、条文が求めているのは指定ではなく、その先の勧告です。

そして、市町村がある日いきなり勧告を出すことはありません。法律で順番が決まっています。

特定空家等の場合（空家法第22条）

1. 助言または指導まず、役所から連絡が来ます
2. 勧告ここで初めて、住宅用地特例が外れます
3. 命令正当な理由なく勧告に従わないとき
4. 行政代執行命令にも従わないとき

管理不全空家等の場合（空家法第13条）

1. 指導まず、役所から連絡が来ます
2. 勧告改善されず、放置すれば特定空家になるおそれが大きいと認めるとき

出典：空家等対策の推進に関する特別措置法｜e-Gov法令検索

つまり、税金が上がる前に、その前に、市役所や町役場から連絡が来る仕組みになっています。

助言や指導の段階で草を刈る、窓を直す、といった対応をすれば、勧告には進みません。

役所からの封筒を開けずに置いておくことが、いちばん危ない。そこだけは、はっきり申し上げておきます。

では、実際は何倍になるのか。計算してみました

ここからが、「6倍」と言われている部分の、本当の中身です。

住宅用地特例が外れた土地は、住宅用地以外の宅地（商業地等）として扱われます。そして、この商業地等の課税のもとになる金額には、上限が決められています。

総務省の資料には、こう書かれています。

商業地等の宅地の課税標準額は、評価額×70%と〔A〕のいずれか低い方。

出典：固定資産税の概要（土地に係る負担調整措置）｜総務省

評価額の100%ではなく、70%が上限だということです。ここから計算できます。

200平方メートル以下の部分

200平方メートルを超える部分

6倍ではありません。広い敷地の場合は、2倍程度にしかならない部分もあります。

しかも、いきなりその額にはなりません。負担調整措置という仕組みがあり、総務省の資料には、負担水準の低い土地は「なだらかに税負担を上昇させる」と書かれています。急に何倍にもなるのではなく、段階的に上がっていきます。

出典：固定資産税｜総務省／地方税法（抄）第702条の3｜国土交通省

空き家の固定資産税は、誰が払うのか

固定資産税は、その年の1月1日時点の所有者にかかります。

出典：相続の放棄の申述｜裁判所／固定資産税｜総務省

壊して更地にすると、税金は下がるのか

ここは、多くの方が逆に考えています。

住宅用地の特例は「人が住むための建物が建っている土地」に適用されます。建物を壊して更地にすると、この特例は外れます。つまり、壊したから税金が下がる、ということにはなりません。土地の税は、むしろ上がる方向です。

ですから、壊すかどうかを決める前に、家のある市町村の資産税課に「壊した後、土地の税はいくらになりますか」と聞いてください。窓口で、今の課税明細書を見せれば、その場で概算を教えてもらえます。

解体費用の相場と、壊す前に確かめることは、別の記事にまとめています。

ご自分の土地がいくらになるかは、市町村に聞くのが確実です

ここまで倍率の話をしてきましたが、実際の金額は土地の評価額によって変わります。評価額は、場所によってまったく違います。

正確な金額を知りたい場合は、家のある市町村の資産税課（固定資産税を担当する窓口）にお尋ねください。

山口県は、5軒に1軒近くが空き家です

山口県の公表資料によると、県内の空き家は140,700戸あります。

出典：山口県の空き家率｜山口県

5軒に1軒近くが空き家、という計算になります。ご自分だけが困っているわけではありません。

放置以外の道は、3つあります

税金の話が落ち着いたら、次はどうするかです。大きく分けると3つです。

僕たちがやっているのは、2と3を組み合わせた形です。お持ちの家を僕たちが引き取り、僕たちが直して、次の人に貸します。

僕が、空き家を壊さずに直して貸している理由

ここからは、少しだけ僕の話をさせてください。

空き家は、持っている方にとって、困りごとです。税金がかかり、草が伸び、役所から封筒が届く。遠くに住んでいれば、なおさらです。

でも、その家には、誰かが暮らした時間があります。

僕がその家を引き取って直すと、まず、持ち主の困りごとがなくなります。

次に、その家に新しい人が住みます。親御さんが建てた家、おじいちゃんおばあちゃんが暮らした家が、壊されずに、次の家族の暮らしの場所になります。思い出が、次の人に受け継がれていく。僕はこれを「思い出のバトン」と呼んでいます。

そして、その家から毎月の家賃をいただくことで、僕は妻と息子にご飯を食べさせていくことができます。

持ち主の困りごとが解決して、家が次の人に渡って、僕の家族が長く安心して暮らせる。この3つが一度に叶うのが、空き家を直して貸すという仕事です。

だから僕は、この賃貸業を、これからもっと増やしていきたいと思っています。

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この記事の参考資料

• 地方税法（抄）｜国土交通省（第349条の3の2、第702条の3）
• 空家等対策の推進に関する特別措置法｜e-Gov法令検索（第13条、第22条）
• 固定資産税の概要（土地に係る負担調整措置）｜総務省
• 固定資産税｜総務省
• 空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報｜国土交通省
• 山口県の空き家率｜山口県